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    从房地产泡沫中论中国经济结构的转型

    出处论文网
    时间2019-03-12

    从房地产泡沫中论中国经济结构的转型

    1 经济泡沫与房地产泡沫

    1.1 经济泡沫与经济泡沫载体

    经济泡沫是现代社会存在的一种经济现象是指资产价格对其基本价值的偏离具体来说是指资产在一个连续过程中陡然涨价使人们产生了还要涨价的预期于是?#27835;?#24341;了新的买主加入因此价格越推越高使资产的市场价格脱离资产内在正常价值的部分[1]

    现实经济生活中存在着诸多经济泡沫每一种经济泡沫?#21152;?#20854;相应的承载体经济泡沫的载体范围很广包括股票债券房地产艺术品等等由于房地产保存期非常长在消费时并不被消耗在其整个寿命周期内价格波动频?#20445;?#32780;供给又有限供求缺口较大这些因素使房地产成为社会经济中最主要的经济泡沫载体

    1.2 房地产泡沫

    房地产泡沫是指房地产价格对其基本价值的连续偏离即房地产价格处于房地产基本价值之外的一种对个人社会及宏观经济运行等有比较?#29616;?#24433;响的经济现象也就是说房地产泡沫就是附着于房地产这一载体的经济泡沫如果房地产价格刚好偏离正常基本价值此时房地产泡沫很小感觉也不明显;当房地产价格大幅度上涨房地产价格越高其偏离正常基本价值就越远即房地产泡沫也越大

    1.3 经济泡沫的客观评价

    生活中经济泡沫无处不在时刻存在于经济发?#26500;?#31243;之中广大社会民众因为对经济泡沫缺乏足够的认识以致于谈泡沫即色变其实我们应该全面地看待经济泡沫泡沫?#20889;?#23567;之分当经济泡沫处在比较合理范围内时泡沫在一定程度上对经济发展有利能够刺激和促进经济发展甚至可以说合理范围内的泡沫是经济发展的润滑剂和引擎;但是当经济泡沫?#26412;?#33192;胀和?#20013;?#22534;积扩张到比较?#29616;?#30340;程度时将对社会和经济带来极其?#22909;?#30340;影响甚至会导致社会出现经济危机的状况

    2 中国房地产泡沫产生的原因

    2.1 房地产市场的双重特性及房地产作为虚拟资产的特征是房地产泡沫产生的根本原因

    房地产既是耐用消费品也是资本品具有投资和投机的价值有别于一般的商品兼具耐用消费品和投资品特征的房地产决定了房地产市场同?#26412;?#26377;实体经济和虚拟经济的双重特性当完全作为耐用消费品时房地产是不会出现泡沫的而只?#22411;?#36164;和投机的参与才能够使房地产脱离实体经济而出现可能的泡沫趋势也就是说在导致房地产泡沫的过程中投资性引致的投机行为是导致房地产泡沫产生的最根本原因

    2.2 金融的自由与宽松是房地产泡沫形成的客观条件

    金融自由化加快了虚拟经济与实体经济相背离的趋势基于金融自由化建立的金融体系和金融制度加剧了房地产商品价值的虚拟化使房地产的价格越来越容易脱离其基本价值可以说金融自由化是房地产泡沫产生的制度性根源它使房地产泡沫的产生成为必然

    房地产业资金需求量大资金周转周期长决定了该行业与金融业高度依存的关系自从我国房地产市场建立以来房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起房地产业在世界各国有第二金融之称从购地建房到销售环节金融业贯穿于房地产运行的全过程2008年随着雷曼?#20540;?#30340;破产中国经济遭受了货?#33402;?#31574;?#20013;?#20174;紧以及金融危机席卷全球的双重打击?#20013;?#22810;年的国内生产总值增长面临夭折的风险世界各国为了应对金融危机大都实行无比宽松的接近零利率的货?#33402;?#31574;于是我国中央政府迅速启动撒钱式的极度宽松的信贷政策除此以外国外游资预期人民币会升值为了在短期内赚取套利而大量涌入中国市场在这些因素的共同作用之下国内外大量的资金蜂拥而至地投向我国房地产市场投机行为大量充斥着我国整个房地产市场房地产如脱?#31181;?#37326;马价格不断上蹿房地产泡沫在宽松的金融市场环境之下急速膨胀

    2.3 房地产的供求关系是房地产泡沫形成的重要内在因素

    西方经济学的商品供求关?#36947;?#35770;是当供给大于需求时商品价格下降;当供给小于需求时商品的价格就会上升房地产的供给和土地的供给息息相关而土地具有与一般商品不同的特性即?#21152;?#30340;垄断性排他性和稀缺性[2]在经济生活中供给弹性越小的要素其价格会增长得越快在所有的生产要素中土地的供给弹性最小因此土地价格的上涨幅度也最大

    一方面房地产的刚性需求随着中国房改政策的实行而得到彻底地释放再加上城市化的推进以及我国国民固有的新房情结使得我国?#29992;?#23545;房地产的需求?#28072;?#26106;盛特别是近年来广大社会民众在未来通胀预期和买涨不买跌的消费偏好心理的双重影响下很多潜在需求被激发为现实需求整个社会对房地产的需求?#20013;?#25856;升[3]而另一方面房地产商和投机者为了在预期的通胀中牟取更高的收益囤积居奇圈地待涨和捂盘惜售成为了他们实现利润最大化的手?#21361;?#20174;而在社会上人为地营造出房地产供给紧张和不足的气氛由此可见一方面是房地产需求的不断高涨另一方面是房地产商和投机者人为地压缩供给因此房地产市场呈现出了?#29616;?#30340;供不应求?#21050;?#20215;格?#20013;?#26292;涨房地产泡沫在供需极其失衡的?#21050;?#19979;?#20013;?#22534;积和膨胀房地产泡沫的空前膨胀已经失去了真实需求的支撑

    2.4 固定资产投?#26102;?#37325;过高所造成的产能过剩是房地产泡沫不断催生的外部环境

    改革开放以来在粗放式经济增长模式和唯国内生产总值是举的思维模?#36739;拢?a href="http://www.yaup.tw/thesis/List_28.html" title="中国经济论文" target="_blank">中国经济片面?#38750;?#25237;资大量的低水平重复建设不可避免表现在国内固定资产投资增速年均达10%以上造成了?#29616;?#30340;产能过剩在产能过剩和信贷宽松双井喷之下包括国有资本和民营资本在内的社会资金面临着出路狭窄的问题过剩的产能无法消化必定导致实体经济裹足不前在经历实体经济投资受挫之后作为支柱产业的房地产便成为社会资金的最佳避风港于是不仅民营企业就连国有企业也都竞相投资房地产业正因为多年来固定资产投?#26102;?#37325;过高所造成的实体经济的困?#24120;?#20351;得房地产市场成为恶炒爆炒的领域房地产业呈现出一片?#28982;?#26397;天的场面房地产泡沫不断疯狂膨胀[4] 2.5 土地供给垄断和土地财政是房地产泡沫产生的制度基础

    在我国土地属于国?#19968;?#32773;集体所有政府官员有比较大的权力来处理土地这也是我国房地产市场受到政府影响巨大的原因之一土地供给的垄断性和稀缺性使得土地价格在一定时期内具有稳步上升的趋势随着经济的发展工业化的推进城市化进程的加快以及城市人口的不?#26174;?#21152;人们对土地的需求更是旺盛分税制改革弱化了地方财权使地方财权与事权?#29616;?#33073;节地方财政收入捉襟见肘只好将目光投向卖地收入土地财政因此成为地方预算外收入的主要来源[5]地方政府为了增加地方收入在?#20449;?#25346;政策下不断推高土地价格;另一方面房地产是当前我国城市GDP增长的主引擎长期以来我国官员的政绩考核与升迁也是以GDP增长作为衡量标准因此各地政府作为土地资源唯一的供给者把土地收入纳入地方财政收入以土地收入经营城市?#20445;?#21019;造GDP政绩这些因素构成了地方政府高价出让土地的动机和内在激励地方政府从而成为高房价的支持者[6]

    2.6 购买者的心理因素和心理预期是房地产泡沫产生和强化的内在动因?#25237;?#21147;机制

    购买者对未来房地产价格的预期无论是理性的还是非理性的都将影响房地产的需求而使房地产价格发生变化由于房地产市场买卖双方信息的不对称因而常常引起购买者对价格变动的逆反心理即越涨价越抢购的逆反行为房地产购买者的不完全理性和投机心理决定了他们的从众行为进而形成?#25226;?#32676;效应从众心理?#23548;?#19978;是一种正反馈机制在群体之间相互影响相互传递信号而信号的传递往往是一种正反馈模式当房价越是上涨购买者越是跟进购入;而当房价越是下跌购买者越是?#36164;ۡ?#20174;众行为既是制造泡沫的机器也是打破泡沫的机器

    3 从房地产泡沫中审视我国经济结构的转型

    3.1 房地产泡沫破灭的影响

    房地产泡沫破灭是指房地产泡沫处于高位时从吹泡沫向挤泡沫快速的逆转换句话说房地产泡沫破灭就是指房地产价格大幅度偏离基本价值之后急速回归基本价值的过程房地产泡沫一旦破裂对中国经济的危害是非常巨大的并会演化出?#29616;?#30340;社会问题房地产泡沫破灭之后房价出现疯狂下跌需求量随着?#26412;?#19979;降房价再继续下跌从而形成恶性循环购房者多数高价按?#26131;?#25151;而随着房地产泡沫的破灭房子瞬间贬值很多人会因此而抛房同时银行接收的是贬值的房产这就会冲击整个金融体系房地产业是一个很长的产业链它的上游是建筑材料钢铁煤电运输等等这些都是资金密集型产业房地产泡沫破灭将会导致整个产业链生产过剩经济随即趋向萧条因此房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身而且影响到上下游其他许多行业如果国内房地产崩盘整个国家经济都可能发生危机

    从上面的论述当中可以看出房地产泡沫的破灭对我国宏微观经济的危害是不可估量的国家对房地产泡沫必须加以重视并提前干预房地产泡沫在破灭之前如果政府提前采取得当措施积极应对使房地产价格缓慢地?#25351;?#21040;其正常价值这个过程只能够称之为?#25351;?#20854;内在价值?#20445;?#32780;不算一般意义上的破灭因为房地产价格慢慢?#25351;?#21040;其正常价值的时间比较长给予了各个利益相关者调整行动策略的时间也相应拉长有利于逐步适应和调整以最大程度地减少各利益相关者的损失以此降低房地产泡沫破灭所带来的社会震荡和危害纵观我国房地产泡沫产生和传导的路径要妥当处理房地产泡沫问题当务之急必须为房地产市场营造一个合理的经济结构宏观环?#22330;?/p>

    3.2 加快我国经济结构转型的策略

    3.2.1 处理好国家投资与民间投资的关系

    依赖国家和政府投资的结果就是国进民退造成民间的实体经济面临的投资环境不断恶化行?#36947;?#28070;率和资本回报率也因此?#25163;?#24180;下降态势大量的民间资本在实体经济投资无门之下只能?#36861;?#21152;入到股市和房地产等虚拟经济中参与吹大房地产泡沫因此在经济结构调整转型当中必须实行国退民进国有资本不可与民争利国家必须平等地对待民营资本向民营资本开放更多的领域特别是在石油电信金融等垄断领域要给民营资本的进入开辟通道让更多的以热钱形式存在的民营资本找到用武之地从而使民间资本逐步从非理性的房地产市场当中退出以利于逐渐地化解房地产泡沫

    3.2.2 启动国民收入分配机制改革

    众所周知拉动经济增长的三匹马车为投资出口和消费改革开放以来中国经济过分依赖政府投资和出口需求推动国内消费占国内生产总值的比例偏低投资与消费存在着此消彼长的关系投?#26102;?#37325;?#20013;?#19978;升挤出效应的基本规律只会让消费需求的启动更加艰难强调投资和投资过热的结果就是?#29992;?#28040;费乏力增速低缓社会总供给与总需求之间的循环关系断裂进而影响实体经济的增速近年来在全球金融危机和人民币升值的双重压力之下中国靠出口拉动经济增长的模式已经变得举步维艰失去了进一步上升的空间

    中国经济要化解房地产泡沫必须要依靠国内消费需求的爆发靠消费来拉动生产国富民穷是当下中国经济的真实写照也是消费需求难以真正启动的根?#27492;?#22312;因此启动国民收入分配机制改革增加人民收入才能保证中国经济的内需得到彻底激发从而为实体经济的发展注入活力实现经济增长方式的转变要提高国民收入地方政府与民争利的心态必须摒弃首先国家必须改革当前土地财政这一与民争利的体制使当前的房地产市场摆脱土地财政的束缚房地产不断上升的价格才能实现真正的回落高企的房价才能得以慢慢地向房地产真实的价值靠拢从而真正化解房地产泡沫?#29992;?#30340;消费需求也才能逐步从被高房价所?#36153;?#30340;困境中解脱出来

    3.2.3 以自主创新立国逐步消化房地产泡沫堆积中所带来的产能过剩

    自从房地产被确立为国民经济支柱产业以来房地产业走上了撒钱式的发展之路伴随而来的便是整个国家产能过剩的不?#29616;?#22797;出现?#25237;?#31215;产能过剩?#29616;?#38459;碍了中国经济的健康发展也对房地产泡沫的破灭产生巨大威胁消化产能过剩的出路在于经济结构的转型即以自主创新立国将中国制造改写为中国创造自主创新立国对于中国经济结构转型国?#37326;?#20840;和在国际经济竞争中占据制高点的意义非凡当今世界政治经济的独立必须以技术独立为基础如今的中国经济结构要转型必须摈弃靠自然资源及要素堆积驱动和依赖资产泡沫膨胀的传统经济发展模式而是要把经济发展引导到更多地依?#21051;?#39640;资源配置效率和各类技术创新活动上来让民众能够分享经济发展带来的红利实现传统的经济发展方式到现代经济发展方式的转变

    房地产泡沫是在特定的经济环境下所形成和发展的房地产泡沫的产生有其必然性房地产泡沫的破灭将对中国整个社会经济带来巨大的冲击甚至会酿成经济危机因此在房地产泡沫破灭之前政府必须?#20174;?#32504;缪提前主动干预经济结构的转型和升级是当前中国经济化解房地产泡沫的一剂良方有利于中国房地产泡沫逐步和缓慢地?#25351;?#21040;其基本价值从而最大程度地降低房地产泡沫破灭所带来的危害

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