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    資源整合在房地產企業中的運用

    出處:論文網
    時間:2018-10-13

    資源整合在房地產企業中的運用

      

      一、房地產企業資源整合概念

      

      資源整合就是根據企業需要選擇相關獨立的資源,以某種方式進行橫向集聚,使之成為能夠滿足需要的新的資源組合,從而增強企業的核心競爭力。房地產企業資源的整合能力是指對房地產企業內部或者企業間所擁有的房地產開發經營所必需的資本、土地資源、企業管理效能及管理人才、客戶群及建筑商等各種要素在開發過程中進行優化組合、優勢互補、相互作用,從而使彼此相對分散、隔離的房地產開發要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來看,房地產企業資源整合可以分為外部資源整合與內部資源整合。

      外部資源整合。房地產行業在很大程度上依賴外部資源,房地產項目的實施通常需要借助多方面的外力。如項目立項時,對消費者進行研究,要請專業的調查公司,產品定位要咨詢房地產策劃公司,項目施工時要請建筑公司,而營銷推廣時要借助廣告公司等等。這種房地產企業對外部資源整合能力的差異,在很大程度上決定了各個房地產開發企業和開發項目市場競爭力的高低。

      內部資源整合。房地產開發企業內部資源的整合,涉及企業內部管理幾乎各個方面的具體問題。例如,要使開發商在建筑設計這一核心技術方面的專長成為核心競爭力:第一,需要企業在該領域不斷進取提高,從資金、激勵制度等方面保證始終處于領先地位;第二,需要在消費者研究方面對設計創新予以支持,并很好地協調設計部門與工程、營銷部門之間的關系;第三,在樓盤的銷售階段,需要建立銷售部門與設計部門之間密切的信息聯系,及時將市場信息反饋到設計部門,使建筑設計更好地與市場需求相一致,等等。

      目前我國房地產業發展已開始進入資源整合的時代,房地產企業的資源整合可以使企業資源得到更加高效和充分的利用,極大的提高企業的綜合競爭能力。因此,房地產開發商要想取得成功,既要有雄厚的資金實力和充分的土地資源,還要具備超前的市場把握能力,以及專業的設計與管理能力,這就要求地產商必須具備一流的資源整合能力。

      

      二、我國房地產企業資源利用存在的問題

      

      我國的房地產業是在改革開放后的近二十余年逐步發展起來的。目前,我國房地產業發展迅速,但是,房地產行業的發展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線城市發展較為成熟。但內地特別是二、三線城市的房地產行業無論從發展規模、企業開發實力以及企業自身管理水平都還不夠發達。大量的開發商存在開發實力弱、融資能力低、開發規模小等問題,導致所開發產品成本高、質量差等,同時這些中小規模房地產開發企業對資源的認識和整合能力較低,對企業核心競爭力的提高認識模糊,嚴重地制約了我國房地產行業的整體發展水平與速度。從房地產企業資源利用角度對我國房地產企業整體分析來看,主要存在以下問題。

      首先,大量的房地產企業對資源的認識不足。很多房地產企業在房地產開發熱潮中資源不足甚至無資源就盲目上馬,給后期的開發造成很大困難甚至導致樓盤爛尾或者企業破產。當前房地產企業最重要的核心資源包括土地、資金(包括融資能力)和開發管理能力。而多數房地產企業特別是大量的中、小企業能夠全部都擁有三項核心資源的并不多,資源分布不均衡。部分企業擁有開發資金但是缺乏土地資源,但是也有很多企業資金匱乏的同時,具有一定的土地儲備,所以房地產企業只有在對自身擁有資源的能力以及資源整合的能力進行充分認識之后,把握自身優勢,通過資源整合,激活存量土地,發揮資源效能,增加市場有效供給,增加企業效益。

      其次,很多房地產企業擁有部分核心資源,但是企業沒有能力將資源進行充分整合并加以運用。例如,目前大量的房地產企業存在融資渠道狹窄,企業融資困難的問題等。特別是大量的中小房地產企業融資能力弱,抗風險能力差。隨著國家出臺了一系列金融政策,收緊銀根,很多擁有土地的開發商或者在建項目都會面臨資金缺乏的問題。所以,要求房地產企業進行資源整合,開發能夠利用的資源,從多個渠道籌措資金以保證企業的正常發展。

      再次,部分房地產企業擁有一定資源,并且能夠整合其他資源為自身所用,但是仍存在資源整合不夠好,整合效率不夠高的問題。例如房地產企業在進行項目開發時,都會利用銀行貸款,但是很多企業過分依賴銀行貸款,特別是大型商業設施的依賴性更強。大型商業項目投資大,動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降,達不到盈虧平衡點,就會造成銀行的不良貸款,增加銀行金融風險,對企業也會造成難以挽回的損失。

      

      三、我國房地產企業資源整合的必要性

      

      在我國房地產企業的未來發展中,企業的資源整合能力是構成企業綜合競爭力的重要因素,對企業的長期發展有著重要意義,資源整合是我國房地產企業發展的必然方向。

      1、資源整合是國家對房地產行業進行調控規范行業發展的必然結果

      近年來,國家針對我國房地產行業發展中存在的許多問題,相繼出臺了從土地控制到銀根緊縮等多項宏觀政策。例如2003年國土資源部的“121號文件”,2006年5月國務院發布的“國六條”,以及2006年底廣州市出臺的“雙限雙競”、“三限雙競”等,這些政策直接關系到房地產整個產業鏈上的各個環節,由此引發了房地產行業格局發生重大變化。而要從根本上調控房地產行業,規范行業競爭,促使房地產深入、健康、有序發展,必須走資源整合之路。

      2、資源整合是企業增強開發能力、規避風險、實現長期健康發展的需要

      房地產開發經營是一項集建設開發、銷售于一體的巨大工程,涉及資金量巨大且投資回報期長同時有著較大的風險。房地產開發企業只能采取資金集中、綜合開發,才能取得最佳規模效益。目前,我國以中、小型為主的眾多房地產公司必然分散資金配置,削弱房地產開發的整體力量,提高行業風險,難以形成大規模綜合開發優勢。而運用企業間資源整合將使眾多企業具有強大的綜合規模開發整體能力并且降低風險實現房地產行業長期健康的發展。

      3、資源整合是促使房地產企業轉型升級的必由之路

      長期以來,許多中小型房地產企業形成了靠傳統的習慣來經營管理,沒有資源整合及提升管理能力的意識,企業之間相互排斥、惡性競爭,非常不利于房地產企業及整個行業的發展。在未來激烈的競爭中,只有通過資源整合,企業才能優勢互補、共同發展、增加市場份額、有效降低經營風險,極大地提升和增強企業的核心競爭力。

      4、我國房地產企業資源整合策略

      擁有廣泛而有效的資源和強大的資源整合能力是企業獲得競爭優勢提高核心競爭力的重要途徑和手段。房地產企業資源整合的目標具體分為企業資源與平臺的整合、企業品牌的整合、企業組織結構整合以及企業文化的整合等。針對房地產企業所需要的資源,一般的整合方式包括:企業并購、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴張收購、拓寬新的融資渠道等。但是針對目前我國房地產企業資源整合方面存在的問題,以及參考國外房地產企業資源整合的先進經驗,可以提出以下解決措施。

      首先,進一步提高對房地產企業資源的認識,了解企業擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數的房地產企業已經認識到資源對企業發展具有舉足輕重的作用,但是也存在很多的房地產企業對資源的認識不足和對企業的資源整合能力不重視的情況。例如,有的企業沒有對自身資源進行分析就開展項目,甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關手續沒有辦妥的情況下開始房地產項目難免會給項目留下隱患甚至給企業帶來毀滅性的后果。所以企業在開展項目之前就必須做好資源整合的工作,有計劃有順序的充分調動各方資源,同時也要注重資源的可持續利用,保證以后企業長期的發展,為后續項目的開發打下堅實的基礎。

      其次,房地產企業要在企業現有資源的前提下,充分利用多種手段、多種方法進行資源整合。企業首先要對自身資源進行調查,調查可以分為對內調查和對外調查;對內調查的目的是弄清楚企業內部所擁有的資源,最好進行詳細的分類以及資源的是否可持續利用,例如企業的資金、土地儲備和管理團隊等。對外調查的目的是分析清楚企業外部可以利用的資源,例如需要進行融資和貸款的銀行、政府土地和規劃等行政部門的公共關系、工程建筑材料方面的供貨商等。

      在企業充分調查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后,就可以結合企業的長期發展以及短期的項目進展進行分析,還缺乏哪些核心資源,而哪些資源是自身不具備需要整合的,通過什么途徑進行整合等,進而解決企業發展中資源不足的問題。在國家房地產調控措施的出臺后,因為土地的稀缺性和城市地價的不斷攀升,很多的房地產企業面臨著土地資源儲備不足的問題。同時,因各地土地市場日益采用招拍掛方式及樓花預售標準的提高,使項目銷售前的資金占用加大,對開發企業的資金需求提出了更高的要求,常出現企業項目開發資金不足的情況。為了發揮資源的最大效用,出現了開發商之間有效整合資金優勢和土地資源優勢,由共同的關聯方進行資源控制權的調配的合作方式。例如萬科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補的成功例子,在目前國家宏觀調控有可能進一步加強的背景下,很多房地產企業必然會面臨資金缺乏或者土地儲備不足等問題,也必然會走資金和土地資源的整合道路。另外房地產企業在拓寬新的融資渠道方面,除正常從國家銀行間接融資外,還可以通過與商業銀行、信托機構、投資基金等合作,多方位拓展籌資渠道,保證公司業務發展資金需求;同時,部分企業也可以根據自身實際情況,充分整合資本市場資源,加快推出資本市場融資方案,以謀求企業更大的發展。

      最后,加強企業人力資源的開發與管理。人的因素是決定一切的。房地產業涉及的行業領域很多,需要多方面的知識與技能。充分利用好企業現有人才,選拔優秀分子加入隊伍,實行優勝劣汰的用人機制,是實現企業資源整合的先決條件和根本保證。

      

      四、結論

      

      綜上所述,某些企業具有某種資源先天的優勢,但是卻不具備其他資源,所以,房地產企業必須對諸如土地、資金等各種資源提高認識并進行充分整合,同時根據整合各方在企業理念、企業規模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過程中也必須重視企業資源分析以及企業間溝通的重要性,在對整合環境進行充分分析的基礎上,制定明確的整合目標和設計詳細的整合方案,確定強有力的整合領導團隊,在充分取得企業員工的認可與支持的情況下根據企業具體情況分步驟穩步推進。

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    關鍵字:房地 整合 房地產 資源 企業
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