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    资源整合在房地产企业中的运用

    出处论文网
    时间2018-10-13

    资源整合在房地产企业中的运用

    一房地产企业资源整合概念

    资源整合就是根据企业需要选择相关独立的资源以某种方式进行横向集聚使之成为能够满足需要的新的资源组合从而增强企业的核心竞争力房地产企业资源的整合能力是指对房地产企业内部或者企业间所拥有的房地产开发经营所必需的资本土地资源企业管理效能及管理人才客户群及建筑商等各种要素在开发过程中进行优化组合优势互补相互作用从而使彼此相对分散隔离的房地产开发要素获得更大的综合效益从资源整合的角度来看房地产企业资源整合可以?#27835;?#22806;部资源整合与内部资源整合

    外部资源整合房地产行业在很大程度上依赖外部资源房地产项目的实施通常需要借助多方面的外力如项目立项时对消费者进行研究要请专业的调查公司产品定位要咨询房地产策划公司项目施工时要请建筑公司而营销推广时要借助广告公司等等这种房地产企业对外部资源整合能力的差异在很大程度上决定了各个房地产开发企业和开发项目市场竞争力的高低

    内部资源整合房地产开发企业内部资源的整合涉及企业内部管理几乎各个方面的具体问题例如要使开发商在建筑设计这一核心技术方面的专长成为核心竞争力第一需要企业在该领域不断进取提高从资金激励制度等方面保证始终处于领先地位第二需要在消费者研究方面对设计创新予以支持并很好地协调设计部门与工程营销部门之间的关系第三在楼盘的销售阶段需要建立销售部门与设计部门之间密切的信息联系及时将市场信息反馈到设计部门使建筑设计更好地与市场需求相一致等等

    目前我国房地产业发展已开始进入资源整合的时代房地产企业的资源整合可以使企业资源得到更加高效和充分的利用极大的提高企业的综合竞争能力因此房地产开发商要想取得成功既要?#34892;?#21402;的资金实力和充分的土地资源还要具备超前的市场把握能力以及专业的设计与管理能力这就要求地产商必须具备一流的资源整合能力

    二我国房地产企业资源利用存在的问题

    我国的房地产业是在改革开放后的近二十余年逐步发展起来的目前我国房地产业发展迅速但是房地产行业的发展速?#32676;?#27700;平不平衡其中上海?#26412;?#21644;南部沿海广州深圳等一线城市发展较为成熟但内地特别是二三线城市的房地产行业无论从发展规模企业开发实力以及企业自身管理水平都?#20849;?#22815;发达大量的开发商存在开发实力弱融资能力低开发规模小等问题导致所开发产品成本高质量差等同时这些中小规模房地产开发企业对资源的认识和整合能力较低对企业核心竞争力的提高认识模糊?#29616;?#22320;制约了我国房地产行业的整体发展水平与速度从房地产企业资源利用角度对我国房地产企业整体?#27835;?#26469;看主要存在以下问题

    首先大量的房地产企业对资源的认识不足很多房地产企业在房地产开发热潮中资源不足甚至无资源就盲?#21487;下?#32473;后期的开发造成很大困难甚至导致楼盘烂尾或者企业破产当前房地产企业最重要的核心资源包括土地资金包括融资能力和开发管理能力而多数房地产企业特别是大量的中小企业能够全部都拥有三项核心资源的并不多资源分布不均衡部分企业拥有开发资金但是缺乏土地资源但是也有很多企业资金匮乏的同时具有一定的土地储备所以房地产企业只有在对自身拥有资源的能力以及资源整合的能力进行充分认识之后把握自身优势通过资源整合激活存量土地发挥资源效能增加市场?#34892;?#20379;给增加企业效益

    其次很多房地产企业拥有部分核心资源但是企业?#25381;心?#21147;将资源进行充分整合并加以运用例如目前大量的房地产企业存在融资渠道狭窄,企业融资困难的问题等特别是大量的中小房地产企业融资能力弱抗风险能力差随着国?#39029;?#21488;了一系列金融政策收紧银根很多拥有土地的开发商或者在建项目都会面临资金缺乏的问题所以要求房地产企业进行资源整合开发能够利用的资源从多个渠道筹措资金?#21592;?#35777;企业的正常发展

    再次部分房地产企业拥有一定资源并且能够整合其他资源为自身所用但是?#28304;?#22312;资源整合不够好整合效率不够高的问题例如房地产企业在进行项目开发时都会利用银行贷款但是很多企业过分依赖银行贷款特别是大型商业设施的依赖性更强大型商业项目投资大动辄十几亿元或者是几十亿元一旦出现商业经营差利润下降达不到盈亏平衡点就会造成银行的不良贷款增加银行金融风险对企业也会造成难以挽回的损失

    三我国房地产企业资源整合的必要性

    在我国房地产企业的未来发展中企业的资源整合能力是构成企业综合竞争力的重要因素对企业的长期发展有着重要意义资源整合是我国房地产企业发展的必然方向

    1资源整合是国家对房地产行业进行调控规范行业发展的必然结果

    近年来国?#33402;?#23545;我国房地产行业发展中存在的许多问题相继出台了从土地控?#39057;?#38134;根紧缩等多项宏观政策例如2003年国土资源部的121号文件?#20445;?006年5月国务院发布的国六条?#20445;?#20197;及2006年底广州市出台的双限双竞三限双竞等这些政策直接关系到房地产整个产业链上的各个?#26041;ڣ?#30001;此引发了房地产行业格局发生重大变化而要从根本上调控房地产行业规范行业竞争促使房地产深入健康?#34892;?#21457;展必须走资源整合之路

    2资源整合是企业增强开发能力规避风险实现长期健康发展的需要

    房地产开发经营是一项集建设开发销售于一体的巨大工程涉及资金量巨大且投资回报期长同时有着较大的风险房地产开发企业只能采取资金集中综合开发才能取得最佳规模效益目前我国以中小型为主的众多房地产公司必然分散资金配置削弱房地产开发的整体力量提高行业风险难以形成大规模综合开发优势而运用企业间资源整合将使众多企业具有强大的综合规模开发整体能力并?#21307;?#20302;风险实现房地产行业长期健康的发展

    3资源整合是促使房地产企业转型升级的必由之路

    长期以来许多中小型房地产企业形成了?#30475;?#32479;的习惯来经营管理没有资源整合及提升管理能力的意识企业之间相互排斥恶性竞争非常不利于房地产企业及整个行业的发展在未来激?#19994;?#31454;争中只有通过资源整合企业才能优势互补共同发展增加市场份额?#34892;?#38477;低经营风险极大地提升和增强企业的核心竞争力

    4我国房地产企业资源整合策略

    拥有广泛而?#34892;?#30340;资源和强大的资源整合能力是企业获得竞争优势提高核心竞争力的重要途径和手段房地产企业资源整合的目标具体?#27835;?#20225;业资源与?#25945;?#30340;整合企业品牌的整合企业组织结构整合以及企业文化的整合等针对房地产企业所需要的资源一般的整合方式包括企业并购合资或合股组建新公司资金和土地资源的整合扩张收购拓宽新的融资渠道等但是针对目前我国房地产企业资源整合方面存在的问题以及参考国外房地产企业资源整合的先进经验可以提出以下解决措施

    首先进一?#25945;?#39640;对房地产企业资源的认识了解企业拥有资源以及提高资源整合能力的重要性多数的房地产企业已经认识到资源对企业发展具有举足轻重的作用但是也存在很多的房地产企业对资源的认识不足?#25237;?#20225;业的资源整合能力不重视的情况例如有的企业没有对自身资源进行?#27835;?#23601;开展项目甚至某些核心资源尚不具备在资金不到位或者土地的相关?#20013;?#27809;有办妥的情况下开始房地产项目难免会给项目留下隐患甚至给企业带来毁灭性的后果所以企业在开展项目之前就必须做好资源整合的工作有计划有顺序的充分调动各方资源同时也要注重资源的可?#20013;?#21033;用保证以后企业长期的发展为后续项目的开发打下坚实的基础

    其次房地产企业要在企业现有资源的前提下充分利用多种手段多种方法进行资源整合企业首先要对自身资源进行调查调查可以?#27835;?#23545;内调查?#25237;?#22806;调查对内调查的目的是弄清楚企业内部所拥有的资源最好进行详细的分类以及资源的是否可?#20013;?#21033;用例如企业的资金土地储备和管理团?#25317;取?#23545;外调查的目的是?#27835;?#28165;楚企业外部可以利用的资源例如需要进行融资和贷款的银行政府土地和规划等行政部门的公共关系工程建筑材料方面的供货商等

    在企业充分调查清楚自身所拥有和可以整合利用的资源后就可以结合企业的长期发展以及短期的项目进展进行?#27835;z?#36824;缺乏哪些核心资源而哪些资源是自身不具备需要整合的通过什么途径进行整合等进而解决企业发展中资源不足的问题在国家房地产调控措施的出台后因为土地的稀缺性和城市地价的不断攀升很多的房地产企业面临着土地资源储备不足的问题同时因各地土地市场日益采用?#20449;?#25346;方式及楼花预售标准的提高使项目销售前的资金占用加大对开发企业的资金需求提出了更高的要求常出现企业项目开发资金不足的情况为了发挥资源的最大效用出现了开发商之间?#34892;?#25972;合资金优势和土地资源优势由共同的关联方进行资源控制权的调配的合作方式例如万科和中粮的合作就是双方资金和土地资源的互补的成功例子在目前国家宏观调控有可能进一步加强的背景下很多房地产企业必然会面临资金缺乏或者土地储备不足等问题也必然会走资金和土地资源的整合道路另外房地产企业在拓宽新的融资渠道方面除正常从国家银行间接融资外还可以通过与商业银行信托机构投资基金等合作多方位拓展筹资渠道保证公司业务发展资金需求同时部分企业?#37096;?#20197;根据自身?#23548;是?#20917;充分整合资本市场资源加快推出资本市场融资方案以谋求企业更大的发展

    最后加强企业人力资源的开发与管理人的因素是决定一切的房地产业涉及的行业领域很多需要多方面的知识与技能充分利用好企业现有人才选拔优秀分子加入队伍实行优胜劣汰的用人机制是实现企业资源整合的先决条件和根本保证

    四结论

    综上所述某些企业具?#24515;?#31181;资源先天的优势但是却不具备其他资源所以房地产企业必须对诸如土地资金等各种资源提高认识并进行充分整合同时根据整合各方在企业理念企业规模人力资源管理水平等方面的差异选择适合的整合方式在整合的过程中也必须重视企业资源?#27835;?#20197;及企业间沟通的重要性在对整合环境进行充分?#27835;?#30340;基础上制定明确的整合目标和设计详细的整合方案确定强有力的整合领导团队在充分取得企业员工的认可与支持的情况下根据企业具体情况分步骤稳步推进

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