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    房地产经营风险及防范

    作者张柏晶
    出处论文网
    时间2014-02-27

            摘 要: 本文从房地产经营角度出发对房地产经营过程划?#27835;?#33719;取土地、开发建设及租赁销售三阶段进行房地产经营风险?#27835;z?#32467;合房地产有关经营风险提出了风险的防范措施以规避、化解经营风险保障房地产经营的预期收益。
            关键词: 房地产; 经营风险; 风险防范。
          房地产投资经营所需资金额巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的知识和经验等特性决定了房地产是高风险的行业面临着各种风险。这要求房地产企业增强风险意识加强风险管理采取?#34892;?#25514;施防范房地产经营风险实现预期收益。
          1 房地产经营风险。
          房地产经营?#19988;?#20010;动态的过程?#21451;?#22336;买地到建造到房产的出租与销售不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营过程与风险的关系时将这一过程划?#27835;?#33719;得土地、开发建设与销售租赁三个阶段。
          1. 1 获取土地阶段。
          在获取土地阶段国家有关房地产投资的土地供给政策、地价政策造成土地使用权费用的不?#33539;┌?#26159;获取土地阶段房地产经营的主要风险。
          1. 2 开发建设阶段。
          1. 2. 1 前期工程。
          前期工程主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”
          ?#21462;?#25919;府有关税费政策、住房政策的出台会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变引起开发成本、投资回收期限、?#23548;?#21033;润等的变化同时原有土地的配套设施情况也决定前期工程费用水平。若土地的地质较好则挖填土石方的工程费用相对?#31995;? 若地形?#25945;坑?#21017;测量及勘察工作相对客易有关费用也?#31995;諭?br />       1. 2. 2 建筑安装工程。
          建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。在建筑安装工程费用一方面取决于建筑安装工人的工作效率与技术水平另一方面取决于建筑安装材料价格的高低。市场运行中各种不?#33539;?#22240;素很多。国内外社会经济变动、经济政策变动、?#29992;?#25910;入水平的变动?#23478;?#36215;建安价格波动、影响建安成本从而对房地产企业的投资计划造成影响。
          1. 2. 3 配套工程。
          配套工程主要指区内基础设施配?#20303;?#20844;共配套设施、公共设施等包括小区内室外管网、道路工程、景观绿化工程及配套设施工程?#21462;?#37197;套工程费用受市场状况及房地产企业内部成本管理水平等因素制约。
          1. 3 租赁及销售阶段。
          房地产企业对建设的房屋进行销售和租赁以回收投资并获取经济回报。由于房屋建造周期较长在若干年的建造期内由于科学技术进步及影响市场的各种因素变化如政府有关房地产业的税费政策、住房政策、价格政策、利率水平、通货膨胀情况以及其他影响市场需求因素的变化会带来投资回收期限、?#23548;?#21033;润等的变化导致房地产项目投资回报偏离预期?#21208;?#32473;房地产投资带来巨大的风险。
          2 房地产经营风险防范措施。
        房地产企业在进行风险?#27835;?#21518;在可控?#39057;?#33539;围内选择?#23454;?#38450;范措施避免或减少可控风险因素。在充分了解各种防范措施优缺点的基础上对各种风险可能造成的损失和各种防范措施效果、费用进行比较、?#27835;、范┌?#21147;争以最少的费用取得良好的安全效果。房地产企业风险防范措施主要有以下几种:
        2. 1 回避风险。
        回避风险要求企业在经营决策时尽量回避有风险或风险大的业务选择无风险和风险小的业务达到回避风险的目的。
      2. 1. 1 市场调研和可行性研究。房地产企业加强市场调研充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会信息资料并加以?#27835;?#21644;综合。此外进行项目可行性研究建立一个庞大的信息系统通过科学预测选择?#23460;?#30340;投资方向减少房地产投资开发的盲目性。
      2. 1. 2 加强内部管理缩短开发周期。提高企业内部管理水平加强项目建设监控和成本管理采取系统的项目管理方法使项目顺利进行在保证建筑质量的前提下尽早完成开发项目缩短开发建设周期以减轻风险。
      2. 1. 3 合理定价和销售代理。密切关注市场动态了解需求状况采取灵活而合理的定价措施避免或减轻因高价或?#22270;?#24102;来的风险。为防范房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险可通过营销代理以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式拓宽营销渠道降低财务风险。
      2. 1. 4 预售预租回避风险。针对商品房售价、租金的不?#33539;?#24615;以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险通过预租预售以回避风险。
      2. 1. 5 谨慎选择客户。房地产企业在房产经营中把房屋只出租给保护较好的用房单位或个人或者只把房屋出售给有支付能力、?#34892;庞?#30340;用房单位或个人可以回避风险;2. 1. 6 避开风险源地。预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。这样虽然失去了部分市场但有利于回避风险保证公司资产的良性循环。
      2. 2 转移风险。
      转移风险指房地产企业将?#32422;好?#20020;的风险转移给别人的风险管理方式。转移风险包括非保险转移和保险转移两种方式。
      2. 2. 1 非保险转移。非保险转移是通过非保险的方式将项目的风险转移给别人或者与别人共同承担。如在投资建房风险较大的情况下与其它单位合作或合资经营?#21462;?#20063;可通过签约尽量固定?#20999;?#23545;利润敏感的变量如利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小; 建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小; 工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低; 通过风险定价来转移风险将增收的间接税通过提高房地产销售价格而将风险转移给购房人。
      2. 2. 2 保险转移。保险转移是房地产企业通过保险来管理风险。对经营项目实行保险也是房地产企业转移经营风险的一种常见方式。保险虽然要支付保险费用但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下运用保险的方?#38454;?#31227;或减少风险是风险管理普遍采用的一种方法也是现代回避风险或减少风险的主要方法。
      2. 3 分散风险。
      2. 3. 1 投资区域和投资种类分散。根据市场和消费者的需要选择不同区域、不同房产类型的投?#39318;?#21512;甚至是同一类型不同项目的投?#39318;?#21512;来达到分散风险的目的。用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失最终得到一个较为平均的收益以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。
      2. 3. 2 投资时间分散。?#33539;?#19968;个合理的房地产投资时间间隙将房地产商品的买、卖分开?#21592;?#20813;因市场变化而带来的损失。一般来?#25285;?#24403;房地产先导指标发生明?#21592;?#21270;时如经济增长率、人均收入从周期谷底开始回升、贷款利率从高峰开始下降等预示着房地产将进入扩张阶段此时为房地产投资的有利时期。
      2. 3. 3 经济业务分散。实行开发、管理一条龙服务和“一业为主多种经营”以房地产开发为主辅之以其他与之相关的经济业务改革房地产开发企业的产权制度转换经营机制提高企业的自身竞争能力。
      2. 3. 3 经营方式分散。拓宽经营思路采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存来降低商品房销售风险。
      2. 4 承担风险。
      承担风险?#19988;?#39033;主动的风险管理决策它是以房地产企业内部资金对可能发生的风险损失进行补偿准备。经济实力强的企业在客观上有承受较大风险的能力可以?#21592;?#20813;风险损失投入更多的人力和财力。他们往往主动地承担风险以期获得良好的市场机遇但这种承担风险不是消极的而是建立在做了充分的内外部环境?#27835;?#24066;场调查和预测的基础之上、掌握了经济形势及其发展趋势并运用它们的智慧和战略眼光及时采取措施确保风险管理计划的实现 既避免了风险又获得了发展。
      2. 5 ?#21592;?#39118;险。
      ?#21592;?#39118;险不同于上述的承担风险其特点在于企业将相?#39057;?#39118;险汇集在一起根据对风险的预测自行拟定完成?#21592;?#39118;险计划。它的补偿基金是根据预测?#22270;?#26415;经济?#27835;?#35745;算出来并进行定期分摊。对特定项目进行风险?#21592;?#21487;在保证风险造成损失发生时不至于企业束?#27835;?#31574;、引起企业巨大的震动避免危及企业战略?#21208;?#30340;实现甚至是企业的生存。
      对一些出险机会不多损失数额不大的风险可采用?#21592;?#26041;式进行预防与控制; 对一些出险机会多损失数额大的风险应采用转移风险的方式特别常用保险方式进行管理; 对企业绝对无法控制保险公司又不受理的动态风险可采用避免风险的方式。选择风险管理方式的标准是: 企业要求达到的风险管理效果应与风险管理方式的?#34892;?#24615;及管理费用相协调。
      3 结束语。
      综上所述房地产经营风险因素普遍存在房地产经营过程伴随着风险管理和风险规避过程。风险?#19988;?#20010;运动的过程从潜在到造成损失常有一段?#20013;?#26102;间对整个过程进行风险防范需要房地产企业?#38505;?#30740;究风险的规律性主动地认识风险积极地管理风险及时?#34892;?#22320;控制风险实现减少风险因素、风险事故和风险损失的?#21208;z?br />   参 考 文 ?#20303;?br />   1常媛 周俊峰 . ?#34892;?#35268;模房地产企业投资风险防范研究J. 财会通讯 2011( 17) : 141 142.
      2?#23637;?#26609; . 规避房地产开发经营风险的对策J. 商场现代化 2007( 05) : 69.
      3?#21592;?#38596; 房地产经营的风险管理策略J檻 中国新技术新产品2012( 11) : 2164奚华 XX 房地产项目风险管理研究D檻 20095陶满德 房地产投资中的风险?#27835;zZ檻 江西师范大学城市建设学院

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